Арендный бизнес — на что обратить внимание при покупке

Арендный бизнес — на что обратить внимание при покупке

Более 80 вариантов продажи арендного бизнеса в Москве предлагает компания IQ Estate. В основном это объекты стрит-ритейла (street retail), арендаторами которых выступают сетевые супермаркеты, магазины одежды, аптеки, отделения банков, салоны цветов и др. Есть также предложения купить действующий арендный бизнес в торговых и офисных центрах.

Важнейшие критерии объекта арендного бизнеса при выборе — это его окупаемость (соотношение цены продажи к годовому арендному потоку), местоположение и конфигурация помещения, количество и качество арендаторов, валюта договора, его срок и некоторые другие моменты.

Так, арендный бизнес на Сходненской, 25 привлекателен прежде всего расположением помещения в сложившемся торговом коридоре, на первой линии улицы, обладающей очень высоким трафиком. Такая локация обеспечивает большой поток покупателей в находящиеся здесь магазины, посетителей — в кафе. Она гарантирует заинтересованность арендаторов в данных площадях. Объект дает хорошую окупаемость — около 9 лет, это меньше, чем в среднем по рынку. В настоящее время собственником помещений является компания IQ Estate, то есть продажа осуществляется напрямую, без посредников.

Продажа арендного бизнеса, улица Сходненская, 25

Примечательно, что арендный бизнес в Москве с очень коротким сроком окупаемости (5–6 лет) сейчас практически не встречается. И если продавец указывает эти цифры, то стоит, пожалуй, тщательно проверить все документы (на помещение, на землю, сам договор аренды), расчеты экономической модели окупаемости, так как (если это даже не мошенническая схема), возможно, обнаружатся подводные камни, которые дадут в итоге совсем иные показатели.

Более реальны предложения, когда срок окупаемости вложений в покупку недвижимости с арендатором составляет выше 7 лет, но их крайне мало, и уходят эти объекты очень быстро. Чаще можно найти предложения со сроком 8–9 лет, хотя на рынке они также появляются довольно редко. В качестве примера можно привести готовый арендный бизнес — помещение с арендатором, которое сейчас можно купить в проезде Одоевского, д. 11, корп. 7. Здесь площадь более 1500 кв. м в пристрое к жилому многоэтажному дому, расположенному в спальном районе, занимает супермаркет «Пятерочка». Арендатор генерирует высокий арендный поток.

Продажа арендного бизнеса, проезд Одоевского.jpg

Вообще, самый распространенный вариант арендного бизнеса в данный момент — с окупаемостью 10 и более лет. Тем не менее, даже вложения с долгим сроком окупаемости оказываются выгодны как инструмент инвестирования, так как они сразу начинают приносить владельцу рентный поток, кроме того, не требуется активного участия собственника в бизнесе.

Немаловажный фактор при выборе объекта — качество арендатора (стабильность, положительный имидж на рынке), а также срок договора, его особенности: валюта, индексация арендной ставки, условия пролонгации/расторжения. Естественно, что определенные риски есть всегда, но существенно меньше их у арендных отношений с представителями крупных торговых, ресторанных, аптечных сетей, банковских структур, которые заинтересованы, как правило, в долгосрочном и взаимовыгодном сотрудничестве.

Продажа арендного бизнеса, пер. Духовской, 14

Среди предложений компании IQ Estate есть продажа арендного бизнеса — помещений в торговом комплексе, находящемся в Духовском переулке, 14. (Объекты принадлежат компании, продажа без посредников!). Одно помещение занимают несколько арендаторов — магазин Fix Price, аптека «ГорЗдрав», салон цветов; у другого — один арендатор: IT-отдел сетевого ритейлера «Виктория». Окупаемость в обоих случаях составляет около 9 лет.

Арендный бизнес — давно уже не темная лошадка, а проверенный временем способ эффективного инвестирования денежных средств. Варианты, предлагаемые соответствующим сегментом рынка недвижимости Москвы, рассчитаны на разные бюджеты и интересы (торговая, офисная, складская недвижимость). Грамотный подход к покупке объекта обеспечит стабильный денежный поток, адекватные сроки окупаемости вложений, а в перспективе получение гарантированного дохода при сравнительно незначительных усилиях со стороны владельца.